פסק-דין בתיק ע"א 1249/03

השופטת מ' נאור:

1.        שתי עסקאות נוגדות נעשו לגבי מקרקעין מוסדרים, השוכנים באזור כפר ראמה. השאלה היא ידה של איזו עסקה על העליונה. עסקת המכר הראשונה נערכה בשנת 1961, בין קרובי משפחה. עסקה ראשונה זו לא נרשמה במירשם המקרקעין ולא נרשמה בגינה בשום שלב הערת אזהרה. עסקת המכר השניה נעשתה קרוב ל- 40 שנה לאחר מכן, בשנת 1999. זמן קצר לאחר כריתתה של העסקה השניה, נודע ליורשיו של בעל העסקה הראשונה דבר מכירתה של הקרקע בשנית. הם הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת. בית המשפט קמא (השופט נ' ממן) קבע, כי יד העסקה הראשונה על העליונה. על קביעתו זו מערערים לפנינו יורשי המוכרים (ע"א 1249/03) וקבוצת הרוכשים השניה (ע"א 1217/03). שרשרת העסקאות ומערכת ההסכמים סבוכות הן, ועל מנת לפשטן נתמקד רק בעסקאות הנוגעות במישרין לענייננו.

הנפשות הפועלות והעסקאות המרכזיות

2.        בעלי הדין שלפנינו נחלקים לארבע קבוצות: המוכרים ויורשיהם, הקונה הראשון ויורשיו, רשות הפיתוח וקבוצת הקונים השניה.

הקבוצה הראשונה כוללת את המוכרים המקוריים של המקרקעין ואת יורשיהם, הבאים אחריהם. המוכרים של המקרקעין הם נאצר ראג'י חנא (להלן: נאצר) וכאמל ראג'י חנא (להלן: כאמל). בניו-יורשיו של נאצר הנם אליאס נאצר חנא, סמיר נאצר חנא וסוהיל נאצר חנא. בנו-יורשו של כאמל הנו ג'ורג' כאמל ראג'י חנא. את נאצר וכאמל נכנה יחדיו בשם המוכרים, ואת בניהם-יורשיהם, אשר פעלו אחריהם וכממשיכיהם, נכנה להלן יורשי נאצר וכאמל, או יורשי המוכרים.

הקונה הראשון של המקרקעין הנו רפיק מוסר ח'אזן (להלן: רפיק ). רפיק נפטר בשנת 1995. בניו-יורשיו הנם פואד רפיק ח'זאן וזיאד רפיק ח'זאן. מכאן ולהבא נכנה אותם יורשיו של רפיק.

בשנת 1961 רפיק רכש מהמוכרים, שהיו גיסיו, שלושה רבעים (במושע) מחלקה 1 בגוש 18844, היא החלקה נשוא דיוננו (להלן: החלקה). שטחה הכולל של החלקה הוא 96 דונם, כך שהחלק אותו רכש רפיק עמד על 72 דונם. רפיק לא היה מעונין בחלקה. הוא רכש אותה כדי להציעה בחליפין לרשות הפיתוח, תמורת קרקע אחרת, שהיתה שייכת בעבר, בחלקה, לאחיו, והוקנתה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים. רפיק חפץ להשיב למשפחה את חלקי הקרקע שהוקנו לאפוטרופוס, ולכן תר אחר קרקעות אותן יוכל לרכוש ולהחליף עם חלקיו של האפוטרופוס. כך רכש מגיסיו, המוכרים, שלושה רבעים מהחלקה. בשנת 1961 נעשו עסקאות חליפין שונות, שאין צורך לעמוד על פרטיהן. במסגרת עסקאות אלה רכשה רשות הפיתוח מרפיק את חלקיו בחלקה.

דבר קיומן של העסקאות כולן הוכח להנחת דעתה של הערכאה הראשונה, על יסוד מסמכים שונים, ובהם ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת רפיק. רפיק לא נרשם כבעליהן של הקרקעות שקיבל במסגרת עסקאות החליפין, מסיבות שלא הובהרו במשפט. גם רשות הפיתוח לא דאגה מעולם לרשום על שמה את זכויותיה בחלקות שקיבלה מאת רפיק. לעומת זאת, מינהל מקרקעי ישראל דיווח למס רכוש ולמס הכנסה על העסקאות עוד בשנת 1962. את מסי הרכישה ומס השבח בגין העסקאות, שילם רפיק רק בשנת 1984 (עקב השגה שהגיש לגבי גובה המס). ביולי 1985 קיבל רפיק אישור לרשום על שמו את המקרקעין שקיבל בחליפין מרשות הפיתוח, אך, כאמור, הוא לא דאג לרישומם. חלק מהקרקעות שקיבל בחליפין מכר רפיק לאחרים, אך, גם עסקאות אלה לא נרשמו.

נשוב ונדגיש: רשות הפיתוח ומינהל מקרקעי ישראל, המנהל את רכושה, לא דרשו את רישומה של החלקה בשמם, ולא רשמו על שמו של רפיק את המקרקעין שהעבירו לו. החלקה נשוא דיוננו נותרה רשומה בלשכת המקרקעין על שם המוכרים. הרישום, שהיה קיים עת נרכשה החלקה על ידי רפיק בשנת 1961, לא השתנה. כך עמד בעינו הרישום משך שנים רבות.

3.        נאצר (שהנו, כזכור, אחד ממוכרי החלקה), נפטר עוד בשנת 1962. בשנת 1963 הוצא צו ירושה, אך החלקה לא נרשמה על שם יורשיו. בשנת 1982 נפטר המוכר השני, כאמל. רפיק נפטר בשנת 1995. יורשי נאצר וכאמל נרשמו כבעלים של החלקה במקום המוכרים המנוחים רק בנובמבר 1997. הרישום, שנעשה רק לאחר מותו של רפיק, מהווה אחד מן הנדבכים אשר הובילו את הערכאה הראשונה למסקנה, כי יורשיהם של נאצר וכאמל ידעו על עסקת המכר שעשו אבותיהם, ועל כן לא נרשמו כבעלים כל עוד רפיק היה בחיים. על ממצא זה קובלים המערערים וטוענים, כי יורשי המוכרים דאגו להרשם כבעלים דווקא על פי הצעת מינהל מקרקעי ישראל: על פי עדותו של העד קוריס, עובד מינהל מקרקעי ישראל לשעבר, הופיעו במשרדו באפריל 1997 אדם בשם אליאס נאצר - בנו של נאצר, ואדם נוסף, וניסו לעניין את המינהל ברכישת החלקה. הווה אומר, יורשיהם של המוכרים הציעו למינהל לרכוש מהם חלקה אשר נרכשה (בלא רישום) על-ידי רשות הפיתוח עוד בשנת 1961. קוריס העיד כי אמר ליורשים שהחלקה אותה הם מבקשים למכור צריכה להירשם תחילה על שמם. יורשי המוכרים טוענים כי הערכאה הראשונה התעלמה מעדותו של קוריס, המסבירה את העיתוי בו דאגו לרשום את החלקה על שמם. לטענתם, לא היה מקום למסקנת הערכאה הראשונה לפיה הם המתינו עם הרישום עד מותו של רפיק. לטענה זו עוד אשוב.

4.        המשא ומתן בין מינהל מקרקעי ישראל לבין יורשי המוכרים לא עלה יפה; באותו שלב לא היה מר קוריס, על פי עדותו, מודע לכך שמה שמוצע למינהל הוא לרכוש קרקע אשר כבר מצויה בבעלות המדינה. ואולם, באמצע שנת 1998 הגיע לידי קוריס מכתב מאת יורשי רפיק בעניין קרקע שהם זכאים לה ואשר טרם נרשמה על שמם. המדובר, כנראה, באחת מהחלקות החלופיות שרכש רפיק מאת המינהל. מכתב זה, אודותיו העיד קוריס, לא הוצג כראיה. בעקבות המכתב גילה המינהל, על פי עדותו של קוריס, את עסקת החליפין שנערכה בשנת 1961. קוריס מסר בעדותו, כי הוא הודיע על כך ליועץ המשפטי של המינהל. ברם, גם אז, לא נעשה דבר על מנת לרשום את החלקה על שמה של רשות הפיתוח.

5.        כאמור, המשא ומתן שהתנהל בין יורשי המוכרים לבין מינהל מקרקעי ישראל לא עלה יפה. יורשי המוכרים פנו לביצועה של עסקה אחרת: ביום 21.12.99 נחתמה סדרת הסכמים בין יורשי נאצר וכאמל לבין קבוצת עונאללה ליזום והשקעות בע"מ (להלן: קבוצת עונאללה). הרוח החיה בקבוצת עונאללה הוא מר עונאללה. סדרת ההסכמים (דוגמת המוצג נ/5/2) הסדירה את מכירת חלקת הקרקע לקבוצת עונאללה. זוהי, אם כן, העסקה השנייה שנעשתה ביחס לחלקה. התחרות בין עסקה שנייה זו לבין העסקה הראשונה (שנקשרה, כזכור, בין המוכרים לבין רפיק בשנת 1961) היא העומדת ביסוד הערעורים שלפנינו. על הנסיבות בהן נחתמה העסקה השניה, ככל שהן התבררו במשפט זה, אעמוד בהמשך הדברים.

6.        על כריתת העסקה השניה, שהניעה את יורשי רפיק לנקוט בהליכים המשפטיים נשוא ערעורים אלה, נודע ליורשי רפיק מעורך-הדין מוויס, בא-כוחו של אדם בשם אליאס יוסף חנא (להלן: חנא). ארחיב מעט את הדיבור בענין הנסיבות בהן נודע ליורשיו של רפיק שהקרקע אותה רכש אביהם לפני שנים רבות - נמכרה על ידי יורשי המוכרים לאחרים.

7.        כזכור, רפיק קיבל, בחליפין לחלקה נשוא דיוננו, קרקעות שונות ממינהל מקרקעי ישראל. בחלקן הוא ביצע עסקאות. חלקה מסוימת אחת, בת חצי דונם, נמכרה לפלונית (בלא רישום), וזו, מצדה, כרתה עוד בשנת 1971 עסקה להעברת חצי הדונם לחנא. חנא ניסה לרשום את זכויותיו בחצי הדונם, אך בלא הצלחה. כפי שציין בית המשפט, על כך אין להתפלא, שכן רישום המקרקעין על שמו של חנא היה מותנה ברישום החלקה נשוא הדיון שבפנינו על שם רשות הפיתוח, דבר שטרם נעשה. בשנת 1973 הגיש חנא תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת, לרישום הבעלות בחלקה שרכש על שמו. התביעה הוגשה נגד אותה המוכרת, אשר מכרה לו את חצי הדונם, ונגד רשות הפיתוח. רפיק לא היה צד לתביעה. בין הצדדים להתדיינות הושג הסכם, לפיו "הצדדים יכבדו את ההסכמים שנחתמו", והתביעה נמחקה. ענין רישום חצי הדונם על שם חנא חזר והתעורר בשנת 1999. חנא מינה את עורך-הדין מרואן מוויס לרשום את חצי הדונם שרכש בזמנו על שם ילדיו. במסגרת פעולותיו למטרה זו גילה עו"ד מוויס, כי הרישום שהיה בשעתו - השתנה: במקום המוכרים (נאצר וכאמל) נרשמו יורשיהם. ומה שחשוב מזה: ביום 21.12.99 נרשמה הערת אזהרה לטובת קבוצת עונאללה. חנא מיהר להגיש תביעה. הוא קיבל במסגרתה צו מניעה, אך לא עלה בידו להמציא ערובה. עו"ד מוויס היה זה שגילה ליורשי רפיק שיורשי המוכרים עשו עסקה במקרקעין. יורשי רפיק הגישו תביעה (היא התביעה נשוא הערעור), וכן ביקשו וקיבלו צו מניעה.

8.        בית המשפט קבע, כי לקבוצת עונאללה נודע אודות הטענות בדבר קיומה של העסקה הראשונה לכל המאוחר במרץ 2000. באותה עת, הם כבר שילמו, לטענתם, מחצית מסכום העסקה. ואולם, למרות שנודע להם על הטענה, שגובתה במסמכים, כי הקרקע שרכשו נמכרה כבר לרפיק שנים רבות קודם לעסקה שנעשתה עמם, הם המשיכו בביצועה של העסקה השנייה ושילמו (לטענתם) את המחצית השניה של התמורה. צווי המניעה שהוצאו, תחילה בתביעתו של חנא ואחר כך בתביעה הנוכחית, הם שמנעו את השלמת העסקה השנייה ברישום.

פסק דינה של הערכאה הראשונה - ממצאים שבעובדה

9.        הערכאה הראשונה קבעה, על יסוד ראיות מוצקות, המעוגנות בכתובים, כי אכן נערכה עם רפיק, בשנת 1961, העסקה הראשונה. היא דחתה את טענת יורשי המוכרים, לפיה ייפוי כוח בלתי חוזר, אשר נחתם, בשעתו, לטובת רפיק, מזויף הוא.

10.      עוד קבעה הערכאה הראשונה, כי יורשי המוכרים ידעו בפועל שרפיק רכש את החלקה מאבותיהם המנוחים. בית המשפט קבע, כי אם טעה במסקנתו זו, הרי שיש להסיק, למצער, שיורשי המוכרים עצמו עיניהם ונמנעו מלברר שהחלקה נמכרה זה מכבר לאחר. הערעורים שבפנינו מתייחסים גם אל ממצא זה. אקדים מסקנה לניתוח ואומר, כי לדעתי, אין מקום להתערב בקביעה לפיה יורשי המוכרים ידעו על העסקה שעשו אבותיהם במקרקעין.

11.      באשר לתום הלב של קבוצת עונאללה (ולמעשה, של מר עונאללה), קבע בית המשפט ממצאים חלקיים. הוא הניח (בלי לקבוע ממצא), כי המשא ומתן לקראת כריתת החוזה וכריתתו בפועל, קרי: העסקה השנייה, נעשו בתום לב. ואולם, לא כך הוא לפחות מאז מרץ 2000. בית המשפט מציין, כי קבוצת עונאללה רכשה 72 דונם במסגרת העסקה שנכרתה עמה, בסכום כולל של 935,288 דולר. להבטחת התמורה נתנה קבוצת עונאללה שקים דחויים, שרובם ככולם לא נפרעו בזמן, ואף לא הוצגו לבנק, אלא, הוחלפו בכסף מזומן. הטענה לגבי אפשרות קיומה של העסקה הראשונה הגיעה לידיעת עונאללה, לכל המאוחר, במרץ 2000, בעקבות צו המניעה שהוצא בתביעתו של חנא. לתביעתו של חנא צורפו כל המסמכים המהותיים, לרבות ייפוי הכוח שהעניקו המוכרים לרפיק וההסכמים ביניהם.